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| 征收大户型住房保有税的提议不可取 |
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对大户型住房征收保有税的提议近来在一些媒体征频频出现。该提议简要的说就是对户型面积超过144平方米的住宅征收保有税（简称“144”政策），其目的是通过加重大户型购房者的购房经济负担，从而降低大户型购房需求，以达到改善住房面积偏大的市场供给结构。虽然该提议的意图是良好的，但其作法并不可取。
1． 144平方米的限制合理吗？
根据2005年数据，我国城镇居民住房面积已达人均26平方米，规划达人均面积达30平方米。北京市人均住房面积已达30平方米，发展规划达人均35平方米。如果一个家庭由5口人组成（年轻夫妇1个孩子及一方双亲），按照人均30平方米住房面积计算，一户5口之家需要150平方米建筑面积，按人均35平方米计算，一户5口之家需要175平方米建筑面积。很显然，144平方米的限制不符合我国住房条件的现状和发展前景。
一个家庭需要多大的住房建筑面积是要根据家庭的人数，家庭支付住房的经济能力，以及所在地区住房的基本标准和条件而定。家庭人口多，自然需要较大面积的住房；经济条件好的家庭有能力享有面积较大的舒适型住房；住宅用地相对人口比例不紧张的地区，住房面积可以适度放宽。因此，根本不能用一个面积标准来套用于全国各个地区和城镇的不同情况，以及不同家庭成员构成的情况。
从我国一线城市来看，家庭小型化正在增强，但在我国大量的二、三线城市中，传统的三世同堂家庭还是主流，5口之家比比皆是。再者，我国已开始进入老年化社会，由子女与老年父母同住是解决赡养老人的最佳途径，也是社会解决养老问题的主要方式。另外，不少外地人希望在城市站住脚后，把父母接到城市与其同住，让父母过上好日子。我国城市化方兴未艾，可以预见越来越多的外地人以及他们的父母会涌入城市。因此，需要住房面积大于144平方米的住房对许多家庭是合情合理的。
顺便提一提“90－70”政策（即套内面积或套内建筑面积90平方米的住宅占市场70％的比例）。首先要说明，套内面积不等于建筑面积。住宅建筑面积为套内面积加公摊面积或公摊建筑面积之和。例如按照北京市房改售房计算办法，公摊面积＝套内面积×公摊面积系数（33.3％），90平方米的套内面积折合成建筑面积为90×(1+0.333)=120平方米（不包含阳台面积）。在市场的情况下，公摊建筑面积随不同的项目而不同，在加上90平方米的套内建筑面积之后，住宅建筑面积大致在110－120平方米左右，低于130平方米（按人均面积26平方米、5口人家庭计算）、150平方米（按人均30平方米计算）和175平方米（按人均35平方米计算）。“90－70”政策自提议、出台至今饱受争议，其最大的质疑点在70％的比例。据报道，大于套内面积90平方米的住宅占市场的70％。虽然这一数据不能完全反映出市场有效需求的情况，但是至少反映出大户型的需求占市场相当大的比例。至于如何确定大小户型在市场中的比例，应当对中国城镇家庭、家庭人口和有效需求进行详实的统计调查，然后根据得出的数据来制定。目前出台的“90－70”政策缺乏科学性、缺乏依据。
2． 有了“90－70”为何还要“144”？
据报道，前不久建设部副部长刘志峰说“今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费”。我不知道刘部长是否忘记了2006年出台的“90－70”政策。“90－70”政策是干什么的？90－70“政策就是用于调整住房供给结构的，就是用于实施消费者合理住房消费的（不仅仅是引导消费者合理住房消费）。因此，实施“90-70”政策，就可以达到政府部门理顺住房供给结构、致使住房消费合理的目的。既然有了形成消费者合理住房消费的强制性“90－70”政策，何谈再用保有税来引导消费者合理住房消费？！
在“90－70”政策刚刚出台不久，就提出“144”保有税政策，只能说明一个问题，那就是政府主管部门对“90－70“政策的执行和效果没有信心，因此不得不在“90－70”政策刚刚实施、还未显现效果的时候追加“144”政策。为什么对“90－70”政策没有信心？是因为“90－70”政策的制定没有科学依据，没有反映出市场的真实需求，没有反映出全国城镇住房需求的实际情况，因此难以实施、难出效果。
3．大于144平方米＝“贪大求阔”？
按照建设部副部长刘志峰的说法，大于144平方米住房就是“贪大求阔”。于是住宅面积成了判断大户型住房的唯一标准。这种说法对吗？当然不对。首先要明确房子是用来住的，因此，房屋的舒适程度不仅与面积的大小有关，还与居住的家庭人口有关，即人均使用面积。一个150平方米5口之家的人均面积为30平方米，一个144平方米3口之家的人均面积为48平方米，一个120平方米的2口之家的人均面积为60平方米，请问是谁在“贪大求阔”？是150平方米的5口之家吗？
4．住房供给结构失调的根源是来自无保有税吗？
刘志峰部长说“住房是一次性交易，保有环节的税费很低或者基本没有，因此造就了消费中的“贪大求阔”现象。”因此，没有设立保有税就成了住房供给结构失调的原因。此话根本站不住脚。对于住房面积大小的需求主要来自于家庭人口数量、家庭经济条件、以及生活方式和水准、以及社会经济水平。从公用厕所和公用厨房的筒子楼，到只有卧室、小餐厅和一间厕所的宿舍楼，再到具有大客厅、二间以上的卫生间、书房等多功能房间的商品房，住房的面积在不断的增大，人民的住房条件也在不断改善和提高，这是我国迈入小康社会走向大康社会的趋势，而人们要求改善和提高住宅条件是增大住房面积的根本动力。
征收0.8%的保有税就可以减少对大户型的需求，对此我表示怀疑。从2004年起，房贷4次提息，5-30年贷款利息由5.04%提到5.81%，利息增幅达15.3%，其作用相当于“提高大户型购买使用成本”，但其作用除了使房奴们负担更重以外，看出不出对抑制大户型住房需求有任何效果，否则不会再出台“90－70”政策。另外，如果保有税真的能够压低大户型住房需求的话，开发商可以通过对利润已经很高的房价进行降价的方式来保持销售量，满足大户型住房需求，因而保有税改变户型比例的作用十分有限。美国长期实行住房保有税政策，未看出该政策对大户型住房有何抑制作用。又如，世界上许多国家对烟草和酒类产品征收特别税，但是对此类产品的需求并未减少。
5． 谁应该为住房供给比例失调买单？
如果对大户型住房征收保有税，那么对已经购买大户型住房的购房者要不要征收保有税？前几天北京电视台5频道在讨论大户型保有税的专题节目中，报道了已购大户型购房者对支付保有税的反应。由此看来，有可能对已购大户型住房征收保有税。如果政府把保有税作为获取财政收入的一种办法，向所有物业业主征收的话，可另当别论。但是，如果把保有税作为宏观调控手段，仅向已购大户型住房征收的话，那么必然导致二个问题：
（1）社会公平问题
众所周知，房地产市场运行的所有法规都是政府制定的、开发商的住宅开发和销售是政府审批的、城镇居民是遵照政府制定办法缴纳了房款和税费，从开发商手中购回住房的。现在出现了住房供给结构失调问题，凭什么把板子打向城镇居民购房者，让他们承担住房供给结构失调的责任。住房供给结构失调的主要责任在于政府没有能够对房地产市场进行有效的管理和调控，凭什么让最无辜，最弱势的消费者为政府的失职“买单”。
（2）法律问题
对于广大大户型购房者来说，当初购买住房选择户型的时候，人们做出决策的依据是当时有效的政策和法规，当时的政策和法规并没有要抑制和限制大户型住房的开发和销售，并没有明示对大户型要采取特别税收政策。表面上，城镇居民是同开发商签订购买合同，实质上，城镇居民是同政府的政策法规签订合同。现在政府的主管部门想要改变政策，向已购大户型购房者征税，这相当于是政府违约。这里有一个法律诉及力的问题，是现行法规是否有追究符合过去法规的过去合法行为的法律效力问题。因此，消费者可以就此问题提起法律诉讼。
综上所述，对大户型住房征收保有税不可取。 |
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